REITについて調べてみた｜はずけいの株式投資

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REITとは

Real Estate Investement Trustの略で不動産投資信託のこと。特に日本でのREITをJ-REITと呼ぶ。

投資家から資金を集めて、不動産を購入してその家賃収入を分売する投資信託。

利益の90%超を分配することで法人税が免除されるため、比較的高利回りとなる。

上場株式と同じように取引所で売買することができ、換金性に優れている。

投資の対象は、オフィス物件、商業施設、物流倉庫など様々、物件の場所も23区内をメインとしたり、地方を多く所有するなどRIETごとに特色がある。

様々な種類を組み合わせた総合型というのも存在する。

年2回分配金を受け取ることができる。分配の時期はRIETごとに異なる。

RIETの価格は一口10万～100万であり、少額で不動産の分散投資ができる。

利回りは3％後半～6％を超えるものまで高利回りとなっている。

運営法人が倒産した場合、投資資金は帰ってこない。

災害などで不動産が被災した場合収益がなくなったり、少なくなるリスクがある。

特化型：オフィスビルだけ、商業施設だけ等、特定の収益不動産に集中して投資する。景気の影響を受けやすく値動きが激しい。

複合型：2種類の収益不動産に投資するタイプ。特化型に比べリスク分散ができる。

総合型：3種類以上の収益不動産に分散投資するタイプ。

オフィス系：RIETで最も多い、景気の影響を受けやすいが、収益を上げやすい。

住居系：マンションなどに投資する。景気の変動を受けにくく安定しているが、収益性は低め。

商業施設系：ショッピングモールなどの商業施設に投資する。景気に左右されがち。

ホテル系：ホテルや旅館に投資する。収益の幅が大きい。

物流施設系：倉庫などの物流施設に投資をする。安定性高め。

エリアも首都圏中心、地方中心などいろいろある。

最重要ポイントの利回りだが、物件の売却で一時的に利回りが上がっている場合があるので、分配金の推移をチェックする。

また、高い利回りのものはリスクが高い傾向にある。

第三者機関がRIETの格付けを行っているので、ネット検索して投資対象をチェックしておく。

RIETが保有する資産を評価したものが時価総額。

NAVとは、Net Asset Valueの略で、資産から負債を引いた純資産の事。

NAV倍率とは、株価÷一口当たり純資産となるので、1以下であれば割安、1以上であれば割高と言える。（株でいうPBRのようなもの）

有利子負債比率とも呼ばれ、総資産に対して借入金がどれくらいあるかを表すもの。

80％以下ならよしと言われている。

RIET比較サイトで情報を確認する。

投資対象によって異なるが、東証RIET指数で市場の様子を大まかに把握できる。

東証RIET指数は、東京証券取引所に上場しているRIET全銘柄を対象にした指数（インデックス）であり、時価総額に応じた組み入れ比率になるように作られている。